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房地产业被误读的GDP支柱

时间:2022-04-24 来源网站:瓠子财经网

房地产业 被误读的“GDP支柱”

房地产业 被误读的“GDP支柱” 更新时间:2010-3-11 0:20:51   从“蜗居”到“蚁族”展现出部分城市人生存空间的“退缩”。“我想要有个家,一个不需要多大的地方……”这曾经只是几个年轻人“为赋新诗强说愁”的浅唱呢喃,如今却成为偌大一群人莫大的奢望。

目前的高房价到底是中国经济发展的需要,还是经济发展的结果,至今仍然争论不休。但能够确定的是,就当下中国社会而言,住宅依然是公共需求品,将公共需求品过度市场化显然有矫枉过正之嫌。如何摆脱市场经济理论下,土地这一最富价值的稀缺资源对政府财政收入的控制,成为中国经济转型的关键。

在中国的房地产市场中,矛盾无处不在,“房地产市场作为国民经济支柱产业与国民急盼房价下降的矛盾”,或许能称之为最主流矛盾。在这当中,舆论或许在某种程度上误解了“房地产业作为国民经济支柱产业”的含义因为高房价并不利于国民经济的健康发展。

GDP里拿高分

资料显示,自上世纪90年代末以来,中国房地产投资额和增加值的平均增长率达到15%以上,高于国民经济的平均增长率。近十几年,中国国内生产总值每年增加8至11个百分点,其中便有1到2个百分点源自房地产业建设,房地产业成为GDP增长的直接推动力。

2008年下半年,源于美国次贷危机的金融风暴开袭中国。前期予以调控措施限制的房地产业被重新推向重要支柱产业的地位。政策制定者通过降低交易费用、降低房贷利率及首付比例等方式刺激房地产交易。

在这种情势下,房地产业被视为国民经济的重要支柱产业,对拉动钢铁、建材及家电家居用品等产业发展举足轻重,对金融业稳定和发展至关重要,对推动居民消费结构升级、改善民生具有重要作用。

一组来自国家统计局的数据显示,2007年,房地产贷款余额突破4.8万亿元,占金融机构贷款余额的18.4%。房地产业增加值占GDP的比重达到4.75%。2008年末,房地产直接提供的就业机会为552.2万人,比2004年末增加39.6%。

高房价透支未来

中国人民大学财政与金融学院副院长赵锡军认为,目前所谓的“房地产作为国民经济支柱与高房价之间的矛盾”或被舆论理解错位。“房地产价格的升高反而不利于国民经济的增长。”他认为,过高的房价将直接遏制居民的消费需求。与此同时,也将自己的发展引入歧途。商品房销售停滞将带来大量库存,这将阻碍新开发项目的放缓,由此便会引发就业岗位的短缺。这样带来的冲击也会向上下游产业蔓延。

在中国,不会有人否认降低房价是一个高难度问题。

由于中国具有庞大的人口基数,因此住房的绝对需求量巨大无疑。但是专家认为,目前中国的房价已经远远透支了未来的增长空间。商品住宅由居住需求向投资需求转变。投机和投资行为将巨大的商品住宅体系引向高温,即便是经济适用房也出现了“六连号”操作。

“如果住宅价格在符合国家城镇化需求的情况下调整是正常的。但是目前的住宅完全沦为商品,非理性的需求便会乘虚而入。所以目前的高房价其实是人为因素形成,不符合当前中国的经济发展水平。”赵锡军评论说。

保民生艰难回归

全国人大代表、重庆市政协副主席陈万志在媒体上发表观点称,自2003年房地产被国务院文件正式定位为“支柱产业”以来,总体上我国房地产业呈现着“非理性繁荣”,一些地方与房地产相关的收入已占到地方当年财政收入的60%。地方财政对房地产业的依赖反过来又刺激了地方政府的卖地冲动。不附加条件的“招拍挂”交易方式,最终形成价高者得,新“地王”不断涌现的局面。复杂而矛盾的角色,使得政府在面对解决百姓住房问题与土地财政问题上,倾向了后者,并最终推高房价,加重了民生负担。

陈万志认为,房地产业应尽早回归到“民生产业”的定位。说它是支柱产业应有新的内涵,不应作为拉动GDP增长的支柱产业,而是以保障民生为宗旨、以完善住房保障为重要内容、以实现住有所居为目标的“民生型支柱产业”。

来自研究界的普遍观点认为,目前中国应该加大力度推进保障性住房体系建设。以足量的保障性住房平抑高位房价。同时尽早推出物业税等配套法规制度。

尴尬的房地产调控执行人

自2007年以来,中国房地产一路升温,房地产开发热潮从一线城市迅速溢出并挤向二三线城市。地方政府欣然接受了这样的蔓延趋势。因为在房地产开发的背后,地方当局将拥有一笔数额可观的土地出让金。

资金需求燃烧冲动

“土地出让金”是一个被大众化的概念。它的标准称呼为,土地使用权出让金。它是土地批租时一次性收取的费用。出让金包括土地开发投资费用和使用期内的土地使用费两部分。前者包括征地、动迁及为地块直接配套的基础设施费,是对开发投资的一次性补偿,后者为土地资源使用的费用,即“地租”,是土地所有权在经济上的体现。

由于地方政府并不拥有财政权利,其基本财政来源始发自中央财政的转移支付。但是由于中国当前所处工业化中期,对钢铁、汽车、装备制造、化工等重化工产品需求上升。受此影响,土地供应的需求被不断放大。同时,作为处于城市化发展加速期的中国,农村人口迅速融入城市。巨大的人口基数使各地对市政、道路、交通、房地产、水电、文化、教育、卫生等需求高速增长,加剧了土地供求的紧张局面。

另外,由于国民消费结构不断升级,住房和汽车消费成为主要动能。面对不断长高的商品住宅以及不断加宽的高架公路,随之而来的是对土地需求的猛增。当中国对外对内逐步开放之后,外资和民资等投资资本的热情也不断活跃,这样的获利需求也要求获得土地。

国巨投资基金管理有限公司董事长兼首席经济学家孙飞就此置评说:“工业化和城镇化以及不断发展的经济共同提高了土地价格。”

庞大的需求背景,让已经成为稀缺资源的土地身价成倍增长。而土地身价——土地出让金则以“三七分成”的方式分别汇入中央财政和地方财政。在分税制环境下,财权被收归中央的地方当局为了完成必须面对的基础设施建设、医疗卫生保障等巨额资金要求,不断燃烧着“卖地冲动”。

高地价之上的高房价

作为母体的土地价格飙升直接导致了土地紧缺城市商品房价格的攀高。原本“5000元便是房地产泡沫”的抗议声在几年内便被“逼近2万元每平米”的事实击倒。

当大多数人集聚祖孙三代之力尚能购买所居之处时,便是中央政府开始着手干预的肇始点。然而,矛盾的回归正是出现在中央政策之手指向地方政府时所摩擦出的尴尬。

因为,包括土地出让金在内,依附于土地和房产而附生的形形色色税费,已经成为支撑地方政府财政的主要力量。中央政府将房地产问题归类于民生问题,而地方政府则将房地产定义为经济问题。中央和地方政府利益的不一致性直接导致调控政策难以有效落实。于是,“卖地财政”与地方政府房地产调控执行人的矛盾叠加暗合了中央与地方的矛盾;于是,地方决策者进退两难。

对地方政府而言,既要保证财政收入的完成,又要保证GDP指标的实现,众多城市只能依赖卖地填缺。有评论认为,对房地产业的过分倚重,对土地财政的过度依赖,在经营城市的理念远远重于关注民生目标的现实语境中,指望与开发商利益集团捆绑在一起的地方政府遏制高房价,几乎是一件“不可能完成的任务”。

土地出让金屡创新高

根据个别城市的最新数据显示,在地方财政收入比例分成中,已经占庞大份额的土地出让金屡屡创新高。

中央党校研究室副主任周天勇在2009年年末接受媒体采访时对“卖地财政”问题进行置评认为,“政府卖地是有利益驱动的。目前,财政正规渠道中央拿走太多,地方收入主要是卖地和收费罚款。卖地收益最大化,必定成为其政策和行为的取向。”

中国人民大学财政与金融学院副院长赵锡军对记者表示,中央与地方政府的利益博弈源自“财权和功能的不匹配”。地方财权的缺失使得地方政府只能依靠其他途径填充庞大的财政开支。“所以,卖地财政与地方政府房地产调控执行人的矛盾的确存在,并且相当明显。”

不久前,北京大学经济学院教授李庆云也在公开场合表示,应将土地出让金收归国家财政,而将物业税收入归入地方财政,让物业税收入替代土地出让金成为地方财政的重要来源。这样地方政府才会摆脱卖地冲动,才有积极性去开征物业税。

求解“经济支柱”与“高房价”

在两会前期,已有中央媒体在互联网上进行调研。“高房价”的关注度已经超过其他关键词跃居第一。而两会中代表委员们针对“高房价”问题的议案提案占据半壁江山。

全国政协委员、财政部财政科学研究所所长贾康所提交名为《关于抓紧研究、准备出台物业税的提案》中指出,中国开征物业税既可以给地方政府带来稳定的不动产税收,还可抑制房地产投机,抑制房地产泡沫,从而改变目前中国房地产价格虚高的问题。

全国政协委员、上海银监局局长阎庆民表示,“今年的提案面向民生,主题是通过强化税收和综合治理,抑制资产泡沫,尤其是控制房地产价格。”他建议以税收手段,通过加大征收土地增值税等来控制地价,增加开发商囤地成本,抑制开发商囤地。虽然土地增值税最终也有可能转嫁到消费者,但最大的作用还是抑制开发商不切实际的囤地,有利于打击囤地、降低地价。

全国政协委员、清华大学经管学院金融系主任李稻葵认为,政府应学习新加坡和香港经验,大量建设平租房性质的保障性住房,然后以这些保障性住房为抵押,以稳定的租金为收益进行大量融资,这样可以解决地方政府住房建设资金问题。同时,这种稳定的融资形成后,能够让地方政府抛弃过去的“卖地财政”。

全国政协委员、山东经济学院教授郭松海在提案中表示,各级政府要引导一些有品牌、有实力的企业开发中低价位普通商品住房,加大保障性住房建设,对于中小套型住房,在财税、土地、信贷政策上予以优惠,使房地产开发的供给结构与中低收入家庭真实需求逐步相吻合,以满足广大民众的住房需求。

此外,近期有报道称,全国人大代表,河南建业集团董事长胡葆森面对媒体表示,希望政府对房地产市场的宏观政策要保持连续性和稳定性。胡葆森认为,房地产作为支柱产业的地位总是遭到质疑,所以在两会上其将就房地产业发展提出建议。他分析认为未来的城镇化进程会给中国经济发展提供巨大的动力。

智囊谏言限“地王”

“地王”,这是一个频频诞生于2009年房地产界的焦点角色。尽管地价与楼价究竟谁抬高谁的争论依然水深火热,但是地王与高房价“卖地财政”、“高房价”密不可分息息相关的事实却无可辩解。

分析人士认为,地价因素和房价上涨是两个互相推动的内在关系。

在3月3日举行的政协会议上,不少委员也就此问题提出了自己的见解。政协委员、著名经济学家厉以宁认为,要改革目前不合理的土地招标制度。而在这种土地招标制度基础上所频现“地王”现象必将意味着土地价格越来越高,房价越来越高。

另外,全国政协委员、清华大学政治经济学研究中心主任蔡继明提交了名为《强力整治我国房地产市场的政策建议》的提案。这位研究者建议将纳入规划的住宅用地按照用途分为四类以避免地王产生。第一类为保障房用地;第二类为不能转让或10年内不能转让、只有首次购房者才能购买的基本住房用地;第三类是改善性自住房用地,第四类则是奢侈性住房用地,而这类住房可允许炒房者进行投机。他表示,只有将土地供应按照用途进行区分,才能从根本上避免开发商对土地资源的抢夺和囤积,避免地王的产生。

上海市人民政府参事、上海社科院研究员、博导张泓铭则在提案中也提到“地王”问题。他表示,2007年和2009年“地王”现象频现,其主角是中央企业或是其子孙企业。

张泓铭认为,央企应该退出房地产市场。因为央企具有特殊使命和权利,并非普通市场主体。央企的特殊使命是执行国家的重要经济功能,主要从事同国家安全、重大资源密切联系的重大产业,比如石油、石化、电力、铁道、通信、航海、航空、航天、军工、金融等行业,而非参与国内的一般性市场竞争。

稳定房价,凭啥“不行也得行”

记者 周俊生

房价高涨,成为横亘在民众面前的心头之痛,自然也成为此次两会的一个中心议题,列席人大会议讨论的住建部部长姜伟新只要一露面,就会成为媒体追逐的对象。

日前,姜伟新在接受媒体采访谈到未来房价走势时,信心满满地表示:“是稳定的,肯定是稳定的!”姜部长作出这样的表态,其理由是:“总理都说了,不稳定怎么行,肯定行!不行也得行!”

看来,姜部长的信心来自总理的要求。这种说法让人很感到疑惑。

事实上,这几年来,中央政府一直致力于构建一个稳定发展的房地产市场,希望普通民众能够安居乐业,即使是在2008年底金融危机爆发的关键时刻,尽管国务院出台了房地产市场的有关政策,总理本人也没有少提这样的要求。但是,市场却依然背离了普通民众的希望,也背离了一直以来中央政府对这个市场的调控目标。可见,房地产市场决不是凭着总理登高一呼就能解决一切问题的,那种计划经济时期的“美好时光”已经一去不复返了。

必须看到,目前中央政府尽管对房地产市场的调控决心很大,但我国房地产市场的市场化程度已经很高,因此要将其调控到让普通民众满意的程度,实际难度不小。

对于市场的调控,只能运用市场化的手段,而不能像计划经济时代那样运用行政干预手段。从目前已经出台的一些政策导向看,主要集中在两个领域,一是增加土地供应,加快住房建设,满足市场需求;二是加强银行管理,一方面提高购房首付比例,减少房贷优惠,一方面严控信贷资金流向房地产市场。这些手段都符合市场化的目标,但正因如此,它们不可能像行政干预手段那样起到雷厉风行的效果。

就增加加土地供应来看,对于我国这样一个人口密度很高、农用耕地不可过多侵占的国家来说,能够大规模供应的土地是有限的,永远赶不上开发商对土地的需求,正是由于这个原因,一些城市新推出的土地反而频频成为“地王”。而就控制信贷来说,这项政策的本意是为了打击投机性购房,不让投机者利用银行信贷来赚钱,但是必须看到的是,在购房中真正需要依赖银行支持的,主要是那些收入不高的自住房购买者,这方面的政策收紧反而增加了他们的购房支出。

显然,运用市场化手段来调控市场,政策回旋的空间并不是很大,但我们也不能寄希望于政府出台雷霆手段来达到稳定市场的目的。因为运用行政手段对房地产市场进行刚性调控,在打击房地产市场中的投机性势力的同时,对正常的商品房消费也很容易造成伤害,从而使市场出现严重扭曲。

要解决房地产市场的现实问题,需要有关部门认真研究市场实际状况,拿出更切合市场实际需求的积极措施,而决不是靠喊上一两句“不行也得行”的豪言壮语能够奏效的。

最近几年,我国已经对房地产市场进行过多次调控,但收效甚微,房价在近几年的涨幅远超国际平均水平。市场建立初期,房地产在打开笼头后出现价值飙升是一个客观原因,但地方政府由于拉升GDP和满足地方财政需求而起到的助推作用更不可忽视。由于房地产市场的边际效应十分广泛,地方政府对此十分重视,却相应忽视了政府应该担当的为民众解决安居问题的职责。正是由于这一原因,几乎每一次调控都半途而废。此次调控虽然声势很大,但只要政府的这种角色定位没有改变,调控究竟能够收到多少效果,还有待观察。

房地产市场调控的目标并不仅止于让房价稳定,更重要的是满足居民日益增长的住房需求,让老百姓能够根据自身的实际收入状况拥有相应的住房。按照目前我国一些大中城市的平均房价,即使在未来的一段日子里不再上涨,也就是说稳定下来,大量低收入的普通民众仍然是无力购买的。

因此,对房地产市场的调控,更重要的是分门别类,一方面承认市场有其投资功能,不必为部分商品房价格的飙升而忧心忡忡。另一方面,对政府来说,需要大力推进政府资源的利用,为低收入者努力开发经济适用房、廉租房等能够满足各个层级民众需求的住房,让房地产市场能够形成一个有序推进的梯级市场。就像海南省省委书记卫留成在回应海南房地产市场价格暴涨问题时所说的,不能把该由政府调控的基本住房和由市场决定的商品房混在一起。

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